Simulateur de Capacité d'Emprunt — taux d'endettement 2026
Découvrez votre capacité d'emprunt maximale et vérifiez votre taux d'endettement pour votre projet immobilier.
Votre Capacité d'Emprunt
Montant maximum empruntable
0 €
Situation actuelle
Détails de l'emprunt
Reste à vivre
0 €/mois
après mensualité et charges
Entrez votre salaire pour visualiser l'endettement
Augmentez vos revenus pour améliorer votre capacité d'emprunt.
Comment fonctionne ce simulateur ?
Calculs effectués
- • Règle HCSF : Taux d'endettement plafonné à 35% des revenus nets
- • Mensualité maximale : Revenus × 35% − charges existantes
- • Capital empruntable : Tenant compte du taux nominal et de l'assurance
- • Reste à vivre : Revenus nets après mensualité et charges actuelles
Conseils d'utilisation
- • Prévoyez un apport couvrant au minimum les frais de notaire (~8%)
- • L'assurance peut être négociée en délégation pour économiser
- • Allonger la durée améliore la capacité mais augmente le coût total
- • Les revenus locatifs peuvent être intégrés dans le calcul
Avertissement : Cette simulation est fournie à titre informatif uniquement. Les résultats ne constituent pas un conseil financier. Les taux et conditions peuvent évoluer.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'endettement maximum autorisé par les banques ?
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe à 35 % le taux d'endettement maximal (charges de remboursement rapportées aux revenus nets avant impôt). Ce seuil inclut l'assurance emprunteur. Les banques peuvent accorder 20 % de leurs dossiers au-delà, sous conditions.
Comment calculer sa capacité maximale d'emprunt immobilier ?
Capacité de remboursement mensuelle = Revenus nets mensuels × 35 % – Charges existantes. Sur cette base, la capacité d'emprunt totale = mensualité maximale × [(1 – (1+r)^(-n)) / r], où r est le taux mensuel et n la durée en mois. Notre simulateur effectue ce calcul automatiquement.
Les banques prennent-elles en compte le salaire net ou brut ?
Les banques utilisent le salaire net avant impôt (net imposable figurant sur la fiche de paie), qui est supérieur au net versé. Les revenus d'activité non salariée sont généralement calculés sur la moyenne des 3 derniers bilans.
Les revenus locatifs sont-ils pris en compte pour la capacité d'emprunt ?
Oui, mais les banques n'intègrent généralement que 70 % à 80 % des revenus locatifs pour tenir compte des risques de vacance et de charges. Certains établissements appliquent la méthode de "différentiel" qui neutralise les charges de remboursement existantes.
Qu'est-ce que le reste à vivre dans le dossier de prêt ?
Le reste à vivre est la somme disponible après paiement de toutes les charges de crédit. Les banques vérifient qu'il est suffisant selon la composition du foyer (généralement 400 à 800 € par personne). Un taux d'endettement inférieur à 35 % mais un reste à vivre insuffisant peut entraîner un refus.