Taux d'endettement 2026 : comment calculer votre capacité d'emprunt exacte ?

Avant même de visiter un bien, les banques calculent votre taux d'endettement pour décider si elles peuvent vous prêter — et combien. Ce ratio est encadré depuis 2021 par une règle stricte du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : pas plus de 35 % des revenus nets consacrés au remboursement de crédits. Voici comment ce calcul fonctionne dans la pratique, et comment maximiser votre capacité d'emprunt légalement.

La règle des 35 % : ce qu'elle signifie exactement

Le taux d'endettement se calcule ainsi :

Taux d'endettement = (Total des charges de crédit mensuelles) ÷ (Revenus nets mensuels) × 100

La limite réglementaire est fixée à 35 %, assurance emprunteur comprise. Au-delà de ce seuil, les banques ne peuvent accorder le prêt que dans une proportion limitée de leur production (environ 20 % des dossiers, réservés aux primo-accédants et aux résidences principales).

Ce plafond est une norme prudentielle, pas une interdiction absolue — mais dans les faits, la quasi-totalité des banques refusent les dossiers dépassant 35 % sans justification solide.

Ce que la banque compte comme "charges"

C'est ici que beaucoup de candidats à l'emprunt sont surpris. Les charges retenues ne se limitent pas au futur crédit immobilier.

Charges incluses dans le calcul :

• Le crédit immobilier demandé, assurance incluse
• Tous les crédits en cours : crédit auto, crédit conso, LOA (leasing)
• Les pensions alimentaires versées, fixées par jugement
• Les loyers de résidence secondaire si ce bien n'est pas vendu avant le prêt

Ce qui n'est pas compté comme charge :

• Le loyer actuel de votre résidence principale (il sera remplacé par la mensualité)
• Les abonnements téléphone, assurances habitation, etc.
• Les pensions alimentaires reçues (elles vont au contraire dans les revenus)

Ce que la banque compte comme "revenus"

Les banques ne retiennent pas tous vos revenus de la même façon.

Les revenus locatifs sont retenus à 70 % pour tenir compte des vacances locatives et charges non récupérables.

Tableau : combien pouvez-vous emprunter selon votre salaire ?

Hypothèses : taux d'intérêt 3,5 %, durée 25 ans, assurance 0,25 %, pas d'autres crédits en cours.

Ces montants sont des maximums théoriques. La banque appliquera en plus ses critères de reste à vivre.

N'oubliez pas d'intégrer les frais de notaire dans votre budget total. Notre guide sur les frais de notaire 2026 détaille les montants exacts selon le prix du bien.

Le reste à vivre : l'autre critère souvent oublié

Le taux d'endettement à 35 % est une règle nationale. Mais les banques appliquent aussi un critère interne : le reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il vous reste chaque mois après remboursement de toutes vos charges.

Les seuils varient selon les établissements, mais les références courantes sont :

• Personne seule : minimum 800 à 1 000 € restant après charges
• Couple sans enfant : minimum 1 200 à 1 500 €
• Par enfant supplémentaire : ajouter 200 à 300 €

Un emprunteur seul gagnant 2 000 € nets avec une mensualité de 700 € (35 %) ne laisse que 1 300 € de reste à vivre — ce qui peut passer ou non selon la banque et sa politique interne.

Comment maximiser sa capacité d'emprunt

Solder les petits crédits avant de déposer son dossier

Un crédit auto à 200 €/mois consomme 200 € de votre enveloppe d'endettement. Si vous avez la trésorerie pour le rembourser avant d'ouvrir le dossier immobilier, votre taux d'endettement baisse mécaniquement — ce qui peut vous permettre d'emprunter 30 000 à 40 000 € de plus.

Intégrer un co-emprunteur

Les revenus du co-emprunteur s'ajoutent au numérateur. Un couple avec deux revenus à 2 500 € chacun (5 000 € nets) peut théoriquement emprunter le double d'un emprunteur seul à 2 500 €, toutes choses égales par ailleurs.

Allonger la durée

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 15 à 18 % — au prix d'un coût total plus élevé. C'est souvent un arbitrage pertinent pour débloquer un dossier.

Optimiser l'apport personnel

Un apport plus important réduit le capital emprunté et donc la mensualité. Il rassure aussi la banque sur votre capacité d'épargne, ce qui peut lui permettre de vous accorder une dérogation à 35 % dans certains cas.

Le cas de l'investissement locatif

Pour un investissement locatif, les loyers futurs sont pris en compte dans les revenus à 70 %. Si vous empruntez 200 000 € pour un bien qui se loue 900 €/mois, la banque intègre 630 €/mois dans vos revenus. La mensualité du crédit (environ 1 000 €/mois sur 25 ans à 3,5 %) n'alourdit donc votre taux d'endettement que de 370 €/mois — et non de 1 000 €.

Pour aller plus loin sur la rentabilité d'un investissement locatif, consultez notre simulateur de rendement locatif.

À lire aussi : Frais de notaire 2026 — à intégrer dans votre budget d'acquisition avant de calculer votre capacité d'emprunt nette.

Ce qu'il faut retenir

• La limite est de 35 % des revenus nets, assurance incluse — c'est une norme réglementaire depuis 2022.
• La banque intègre tous vos crédits en cours, pas seulement le futur prêt immobilier.
• Les revenus locatifs comptent à 70 %, les salaires CDI à 100 %, les CDD parfois 0.
• Le reste à vivre est un critère complémentaire, variable selon les banques.
• Solder des crédits en cours avant de déposer votre dossier est souvent la façon la plus simple d'améliorer votre capacité d'emprunt.

Utilisez notre simulateur pour calculer votre capacité d'emprunt précise en fonction de vos revenus, de vos charges actuelles et de la durée souhaitée.