Dépôt de garantie : ce qu'un propriétaire peut légalement retenir en 2026

La restitution du dépôt de garantie est l'une des sources de conflits les plus fréquentes entre locataires et propriétaires. Pourtant, la loi est précise sur ce que le bailleur peut retenir — et sur ce qu'il ne peut pas. Voici un guide complet pour savoir où vous en êtes, que vous soyez locataire ou propriétaire.

Rappel : à combien s'élève le dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi selon le type de bail :

Le dépôt est versé à l'entrée dans les lieux et doit être restitué — en totalité ou partiellement — à la sortie. Aucun intérêt n'est dû au locataire pendant la durée de la location.

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Les délais légaux de restitution

La loi ALUR fixe des délais stricts :

• 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
• 2 mois si des différences sont constatées entre les deux états des lieux

Ces délais courent à partir de la remise des clés par le locataire, et non à partir de la date de fin du bail. En cas de dépassement, le locataire peut réclamer une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.

Ce que le bailleur peut légalement retenir

Le propriétaire ne peut imputer sur le dépôt que des sommes correspondant à des préjudices réels et justifiés, documentés par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Dégradations causées par le locataire

Toute dégradation dépassant l'usure normale peut être retenue, à condition d'être mentionnée dans l'état des lieux de sortie et d'être chiffrée avec des justificatifs (devis ou factures) :

• Trous dans les murs non rebouchés
• Carrelage ou parquet cassés
• Porte ou fenêtre abîmée (hors usure)
• Peinture très dégradée (tags, taches résistantes, couleurs non consenties)
• Équipements du logement endommagés ou manquants

Loyers et charges impayés

Si le locataire quitte le logement avec des impayés, le propriétaire peut déduire les sommes dues à condition de les justifier (décompte détaillé, relevé des charges).

Frais de nettoyage

Si le logement n'a pas été rendu dans un état de propreté normal, des frais de nettoyage peuvent être retenus — uniquement sur justificatifs (facture d'une entreprise de nettoyage ou devis).

Ce que le bailleur ne peut PAS retenir

C'est là que la plupart des litiges surgissent. La loi protège le locataire contre des retenues abusives.

La vétusté n'est pas à la charge du locataire

Un logement s'use naturellement avec le temps. La vétusté — l'usure normale liée au passage du temps et à un usage raisonnable — n'est jamais à la charge du locataire. Le propriétaire ne peut pas retenir sur le dépôt le coût d'un rafraîchissement de peinture classique, d'un remplacement de moquette usée ou d'un joint de robinet vieilli.

Depuis 2016, une grille de vétusté peut être annexée au bail. Si elle l'est, elle fait référence pour calculer la part à la charge de chacun. En l'absence de grille, la négociation est plus ouverte — mais la vétusté reste opposable.

Les défauts préexistants à l'entrée

Si une dégradation était déjà présente lors de l'entrée dans les lieux et figurait dans l'état des lieux d'entrée, le bailleur ne peut évidemment pas la retenir au départ. C'est pourquoi l'état des lieux d'entrée doit être rempli avec soin.

L'absence d'état des lieux de sortie contradictoire

Si aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé en présence du locataire — ou si le locataire n'a pas été convoqué dans les formes légales — le bailleur ne peut opposer aucun constat de dégradation. Le dépôt doit être restitué intégralement.

Les travaux relevant de l'entretien courant

Certains travaux sont légalement à la charge du bailleur, quelle que soit la durée de la location : remplacement d'une chaudière vétuste, remise aux normes électriques, réparation de la toiture. Le locataire n'a pas à en assumer le coût.

Comment contester une retenue abusive

Si vous pensez que des sommes ont été retenues à tort, voici la procédure :

Étape 1 — Courrier en recommandé. Adressez une lettre recommandée avec AR au propriétaire, en listant les retenues contestées et les raisons de votre contestation. Joignez votre propre état des lieux d'entrée et toute photo pertinente.

Étape 2 — Commission de conciliation. En l'absence de réponse satisfaisante, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) — gratuite, sans avocat, et obligatoire avant toute saisine du tribunal. Le propriétaire est convoqué ; une conciliation est tentée. Cette démarche est souvent suffisante pour débloquer les situations.

Étape 3 — Juge des contentieux de la protection. Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir ce tribunal (anciennement tribunal d'instance). Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, aucun avocat n'est obligatoire.

Le délai de prescription pour agir est de 3 ans à compter de la fin du bail.

Conseils pratiques pour éviter le litige

Pour le locataire :

• Réalisez un état des lieux d'entrée très détaillé, avec photos datées
• Signalez par écrit (email suffit) toute dégradation survenue pendant le bail dès qu'elle se produit
• Rendez les clés après avoir fait le tour du logement avec le propriétaire, et exigez une signature sur l'état des lieux de sortie

Pour le propriétaire :

• Joignez une grille de vétusté au bail — elle clarifie les responsabilités et évite les contestations
• Restituez le dépôt dans les délais légaux, même partiellement : tout retard déclenche la majoration
• Justifiez chaque retenue par un devis ou une facture — un montant "au doigt mouillé" sera systématiquement contesté

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Ce qu'il faut retenir

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